lunes, 7 de abril de 2014

ACTUALIZACIONES URBANÍSTICAS EN CENTROS ESCOLARES

La principal preocupación de los Centros Escolares en España se centra –por lo general- en ofrecer un alto estándar de calidad en lo que a educación se refiere. No obstante, como empresas, también deben cumplir con unos derechos y obligaciones; algunos de ellos muy obvios (tributos, hacienda, contabilidad, etc.). Sin embargo, hay un aspecto jurídico-legal que ha pasado inadvertido desde hace décadas: la actualización urbanística. Si usted es propietario de un Centro Escolar, probablemente habrá procedido a efectuar ciertas obras para adecuar su oferta y demanda de alumnos, o bien destinar determinados espacios a nuevos usos. En cualquier caso, cada obra debe ir siempre acompañada de su respectiva licencia urbanística.
Desde Singladura nos ponemos en contacto con D. Luis Galiano Jabardo, abogado especialista en la materia, quien nos arrojará ciertas luces sobre el coste que puede conllevar no proceder de acuerdo con la legislación vigente.

¿Por qué cree usted que los centros educativos en España no han regularizado sus licencias urbanísticas? ¿De qué porcentaje podemos estar hablando?
Los motivos son variados, pero los más habituales son dos:
Primero el hecho de que un gran número de los edificios destinados a colegio no son de reciente construcción, fueron edificados en momentos en los que los controles administrativos no eran tan exhaustivos como en la actualidad y, además, en la mayoría de los casos han sido objeto de ampliaciones y modificaciones (normalmente al final de cada curso lectivo) hasta llegar a un punto en el que en poco se corresponden con las edificaciones e instalaciones generales.

En un segundo plano, pero es también un motivo bastante frecuente, porque en España no estamos acostumbrados a “mantener administrativamente” el patrimonio urbanístico, lo que lleva aparejado no sólo importantes riesgos económicos e incluso de responsabilidad penal, sino la pérdida de derechos urbanísticos y con ello de valor de las parcelas y edificaciones.

Actualizar administrativamente las propiedades es de obligado cumplimiento

A día de hoy, ¿qué sanciones administrativas conlleva que un colegio no esté al día?
Desde unos años hasta ahora, y cada vez con mayor intensidad, los Ayuntamientos inician expedientes disciplinarios para exigir que los centros escolares estén totalmente al día en sus obligaciones urbanísticas. No pensemos que se trata de un afán meramente recaudatorio, que también existe, sino que es un modo de evitar responsabilidades subsidiarias en caso de que ocurra cualquier siniestro.

Por este motivo Ayuntamientos como el de Madrid han puesto en marcha una campaña de revisión de las Licencias urbanísticas, que arranca el mes de mayo de este mismo año y que afecta a todos los centros escolares. Nos consta, por información directa del propio Ayuntamiento, que esta campaña lleva aparejado el inicio de expedientes disciplinarios y sancionadores.

En cuanto a la cuantía de las posibles sanciones, está en función de la gravedad de dicha sanción, de que las obras ejecutadas sin Licencia afecten a edificios catalogados arquitectónicamente, etc. A modo de ejemplo podemos indicar que el hecho de haber ejecutado obras y ejercer una actividad sin Licencia es una infracción grave de acuerdo con la vigente Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y la sanción por dicha infracción oscila de los 30.001 a los 600.000 €.


¿Cómo puede saber un centro educativo si tiene regularizadas sus licencias urbanísticas?
Nuestro consejo es que encargue a un despacho de abogados o arquitectos, experto en urbanismo, que solicite a las administraciones competentes en cada caso (Ayuntamientos, Comunidades Autónomas e incluso Colegios profesionales si nada aparece en los anteriores) copia completa de los antecedentes urbanísticos de las parcelas y edificios y, a la vista de los mismos, realice un informe comparando la legalidad urbanística que presentan dichos antecedentes de Licencia con la realidad de las edificaciones, instalaciones y actividades de su centro escolar.

Dicho informe le permitirá conocer bajo el amparo de que Licencias de Obra, Actividad y Funcionamiento ejerce su actividad escolar, y si las mismas difieren en mucho o en poco con la realidad.


En caso que un colegio quiere regularizar dicha situación, ¿qué pasos debe seguir?
En la línea de lo indicado en la pregunta anterior, el informe que encargue no debe limitarse exclusivamente a destacar lo no amparado o desactualizado por las Licencias, es necesario que incluya una propuesta de actuaciones, consensuada con las administraciones competentes (este matiz es importantísimo como ahora explicaré), para que se otorguen al centro escolar las citadas Licencias.

Esta propuesta de actuaciones debe seguir dos premisas fundamentales que normalmente van unidas: obtener las Licencias Urbanísticas que sean necesarias con el procedimiento más sencillo y con la menor ejecución de obras e instalaciones posible. Para cumplir con estas premisas es imprescindible acordar previamente con el Ayuntamiento la tramitación más sencilla y el contenido de los proyectos, tal y como indicaba anteriormente.

Por el motivo anterior es por el que aconsejamos encargar el informe a un despacho especializado en la tramitación de Licencias Urbanísticas y de reconocido prestigio en el sector, y por supuesto no tenga relación contractual alguna con empresas constructoras o instaladoras.


¿Qué ventajas puede disfrutar un colegio que sí tenga regularizadas sus licencias urbanísticas?
Las ventajas son fundamentalmente tres:

Primero, cumplir con la legalidad urbanística en previsión de expedientes sancionadores o disciplinarios de cese y clausura, que a la sazón son bastante peores.
Segundo, evitar riesgos económicos y responsabilidades de naturaleza incluso penal de los administradores en caso de que se produzca un siniestro en una edificación o actividad no amparada por Licencia.
Y por último, evitar la pérdida de derechos urbanísticos (con la repercusión económica que ello supone). Las administraciones públicas, de modo sistemático por cada ordenanza o modificación de las normas urbanísticas que publican, limitan los derechos urbanísticos de las parcelas (superficie edificable, alturas, usos urbanísticos permitidos, etc.) o exigen la adopción de medidas correctoras cada vez más onerosas sobre las actividades e instalaciones. El único modo de que dichas restricciones afecten lo menos posible al patrimonio urbanístico de un centro educativo es que todas las edificaciones y actividades cuenten con las Licencias preceptivas y sus titulares sigan las evoluciones de la normativa urbanística en lo que les pueda afectar.


¿Qué coste conlleva para un centro actualizar sus licencias urbanísticas?
Esta pregunta es realmente difícil de contestar puesto que en urbanismo no hay ninguna situación asimilable a otra, lo que sí que es seguro es que directamente (por la limitación normativa de derechos urbanísticos o por la exigencia de nuevas medidas correctoras) o indirectamente (por la incoación de expedientes sancionadores o disciplinarios, o por cualquier reclamación o siniestro), cada día que pase sin enfrentarse a este problema le será mucho más complejo y costoso darle una correcta solución.

Si necesita más información sobre los pasos que debe seguir su Centro Educativo para actualizar administrativamente sus propiedades después de una obra, puede escribirnos aquí y le atenderemos personalmente.